Cicilan Rumah 5 Juta per Bulan: Dapat Rumah Seperti Apa?

Kebanyakan panduan KPR memulai dari harga rumah lalu menghitung cicilannya. Dalam praktik, orang berpikir sebaliknya: "saya sanggup menyisihkan sekitar lima juta sebulan, saya dapat rumah apa?" Artikel ini menjawab pertanyaan itu dengan angka.

Rumus yang dipakai bank

Bank di Indonesia memakai metode anuitas: cicilan tetap sama setiap bulan, tetapi komposisinya bergeser. Di tahun-tahun awal, porsi bunga besar dan porsi pokok kecil; menjelang akhir tenor, keadaannya terbalik. Itulah sebabnya melunasi KPR di tahun kedua tidak memangkas utang sebanyak yang orang kira.

Tiga variabel yang menentukan besar cicilan: pokok pinjaman (harga rumah dikurangi uang muka), suku bunga tahunan, dan tenor. Mengubah salah satunya mengubah cicilan secara tidak proporsional — memperpanjang tenor menurunkan cicilan bulanan tetapi menaikkan total bunga yang Anda bayar secara keseluruhan.

Dari cicilan Rp 5 juta, dapat harga berapa?

Mari pakai asumsi yang lazim di pasar saat ini: DP 20 persen, bunga 7,5 persen per tahun, tenor 20 tahun. Dengan asumsi itu, cicilan sekitar Rp 5 juta per bulan setara dengan rumah di kisaran 800 jutaan.

Angka persisnya: untuk harga 800 juta dengan DP 20 persen, pokok pinjaman menjadi Rp 640 juta, dan cicilannya Rp 5.156.000 per bulan selama 240 bulan.

Perlu dicatat bahwa bunga 7,5 persen umumnya berlaku pada masa fixed beberapa tahun pertama. Setelah masa itu berakhir, bunga mengambang mengikuti pasar dan cicilan bisa naik. Tanyakan ke bank berapa lama masa fixed-nya dan bagaimana skema setelahnya — ini pertanyaan yang jauh lebih penting daripada tawaran bunga awal yang rendah.

Render 3D — bukan foto unit jadi.

Penghasilan minimal yang diminta bank

Bank tidak hanya melihat apakah Anda mau membayar, tetapi apakah rasio cicilan terhadap penghasilan masuk akal. Patokan yang umum dipakai adalah cicilan maksimal sekitar sepertiga penghasilan bulanan bersih.

Dengan cicilan Rp 5.156.000, penghasilan minimal yang diminta berada di sekitar Rp 15.624.000 per bulan. Kalau Anda mengajukan bersama pasangan, penghasilan gabungan biasanya boleh dihitung — ini sering menjadi kunci lolosnya pengajuan.

Satu hal yang sering luput: bank juga menghitung cicilan lain yang sedang berjalan. Cicilan motor, kartu kredit, atau pinjaman online ikut mengurangi ruang Anda. Bereskan atau kurangi dulu sebelum mengajukan.

Hati-hati dengan angka bersubsidi

Ini bagian yang wajib dibaca pelan-pelan. Sampai 31 Agustus 2026 berlaku Promo Merdeka: subsidi cicilan Rp 800.000 per bulan selama 12 bulan pertama. Artinya cicilan tahun pertama turun menjadi sekitar Rp 4.356.000.

Yang perlu ditegaskan: mulai bulan ke-13, cicilan kembali penuh ke Rp 5.156.000. Subsidi itu meringankan permulaan, bukan menurunkan harga rumah. Bank pun menilai kelayakan Anda dari cicilan penuh, bukan dari angka bersubsidi.

Kami sengaja menampilkan kedua angka berdampingan di kalkulator situs ini karena alasan praktis: pembeli yang kaget di bulan ke-13 akan komplain dan membatalkan, dan biaya batal transaksi jauh lebih mahal daripada tambahan minat di awal. Anggarkan Rp 5.156.000 sejak hari pertama, lalu perlakukan selisih Rp 800.000 di tahun pertama sebagai tabungan, bukan sebagai ruang belanja.

Rumah seperti apa yang didapat

Supaya angka tadi punya wujud, berikut contoh nyata unit di kisaran itu: rumah dua lantai, luas tanah 72 m², luas bangunan 66 m², 4 kamar tidur, 4 kamar mandi, carport 2 mobil, balkon di lantai dua, taman belakang, daya listrik 2.200 VA, lantai granite tile 60×60 cm, dan kusen aluminium.

Lokasinya di Pengasinan, Kecamatan Gunung Sindur, Kabupaten Bogor — perbatasan langsung dengan kawasan Serpong, dengan kantor pemasaran di Rawa Buntu. Empat kamar tidur di anggaran ini praktis hanya mungkin di posisi perbatasan seperti itu; di inti BSD, anggaran yang sama tidak cukup.

Denah lantai dasar dan lantai 2 — pembagian ruang untuk LB 66 m².

Biaya di luar cicilan

Cicilan bukan satu-satunya pengeluaran. Di awal Anda perlu menyiapkan booking fee Rp 10 juta, uang muka 20 persen, BPHTB, biaya akad bank, dan asuransi. Pada proyek yang dicontohkan, PBG, Sertifikat Hak Guna Bangunan, biaya Akta Jual Beli, dan biaya notaris sudah termasuk harga — tetapi ketiga pos tadi tidak.

Hitung semuanya di awal. Banyak pengajuan gagal bukan karena cicilannya berat, melainkan karena dana di muka ternyata kurang beberapa puluh juta pada saat akad.

Coba angka Anda sendiri

Angka di atas memakai satu set asumsi. Milik Anda mungkin berbeda — DP lebih besar, tenor lebih pendek, atau bunga hasil negosiasi bank sendiri. Ubah dan bandingkan langsung di kalkulator simulasi KPR, dan baca uraian rumusnya di panduan simulasi KPR rumah Serpong.

Kalau ingin dibantu menghitung sesuai penghasilan dan cicilan berjalan Anda, hubungi Chandra di 0815-7237-2376.